임대차 계약을 체결한 뒤 가장 먼저 신경 써야 하는 사항은 무엇일까요? 가장 중요한 것은 역시 만에 하나 있을 수 있는 상황에 대비하여 보증금을 안전하게 보호할 수 있는 장치를 마련하는 것입니다. 이 과정에서 꼭 필요한 게 바로 전입 신고 후 확정일자를 받는 절차입니다. 이번 글에서는 확정일자 받는 법에 대해 알아보도록 하겠습니다.
확정일자란?
확정일자는 주택 임대차 계약을 체결한 날짜를 확인해 주기 위해서 법원, 등기소, 주택소재지 관할 주민센터 등에서 계약서에 날짜가 찍힌 도장을 찍어주는데 그 날짜를 '확정일자'라고 합니다. 주택의 임대차 계약, 전입신고 등을 위해 받게 되며, 제 3자와의 관계에서 완전한 증거력을 갖습니다.
확정일자가 중요한 이유는 '우선 변제권'이 발생한다는 것입니다. 우선 변제권이란? 주택임대차 보호법상 임차인이 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 권리를 말합니다. 만약 확정일자를 받지 않은 상태에서 임차인에게 재산상의 문제가 발생하여 경매와 같은 법적 절차가 발생한다면 선순위 채권자에게 대항할 수 있는 권리가 없기 때문에 보증금을 받지 못할 수도 있습니다. 따라서 확정일자 받는 것은 선택이 아니라 필수입니다.
확정일자 신청방법
확정일자는 받는 법은 크게 2가지가 있습니다. 직접 주민센터와 같은 기관에 방문하여 처리하거나, 인터넷등기소에서 온라인으로 처리하는 방법이 있습니다.
1. 직접 방문하기
- 방문기관: 주택소재지의 읍면동 주민센터, 지방법원 또는 등기소
- 준비물: 신청인 신분증, 임대차계약서 원본
- 처리과정: 담당자에게 확정일자 신청을 하면 신청인의 신분과 계약정보 확인 후 임대차계약서에 확정일자 부여
2. 온라인 신청
- 대법원 인터넷 등기소 홈페이지에서 신청 가능
- 준비물: 공인인증서, 임대차계약서 스캔본
- 처리과정:
1)등기소 홈페이지에 접속하여 확정일자 메뉴에서 '신청서 작성 및 제출' 선택
2) 기본정보(주택 소재지, 부동산 등기 소재지 등), 계약정보(주택유형, 계약일, 임대차 기간, 보증금 등),
임대차 /임차인 정보(성명, 주소 등) 입력
3) 신청인 정보 입력 후 임대차계약서 스캔본 업로드
4) 신청수수료(500원) 결제 후 확정일자 발급
확정일자 받는 시기
확정일자는 잔금을 치른 뒤 가급적 빠른 시일 내에 진행해야 하는 절차입니다. 21년 6월 1일부터 임대차 신고제가 시행됨에 따라 전입 여부와 상관없이 임대차 신고 시 계약서만 있으면 언제든지 전세 확정일자를 받을 수 있습니다. 우선변제권은 주택의 인도, 전입신고, 확정일자라는 세 가지 요건을 갖추어야 효력이 발생하는데 이때 효력 발생일이 가장 늦은 날을 기준으로 하기 때문에 확정일자를 바로 받아두시는 것이 좋습니다.
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